РГР разработала проект закона о риэлторской деятельности

На сайте Российской Гильдии Риэлторов опубликован проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» http://www.rgr.ru/Gu...rd/default.aspx

Вопрос о необходимости и целесообразности такого закона обсуждается давно и, наконец, быка, как говорится, взяли за рога. С общественной точки зрения закон необходим, чтобы у потребителей появилась закрепленная законом возможность получения компенсации в случае некачественного оказания риэлторских услуг, а также механизмы наказания нерадивых риэлторов, и в то же время риэлторское сообщество получило инструменты саморегулирования и ограничения доступа на рынок непрофессионалов. Предполагается, что закон вступит в силу с 1 января 2012 года, а переходный период займет один год.

В целом, закон цели создания цивилизованного рынка риэлторских услуг соответствует – предполагается, что риэлторской деятельностью могут заниматься только лица, состоящие в саморегулируемых организациях риэлторов, при этом прошедшие обучение и регулярную аттестацию, на риэлторов, нарушающих стандарты оказания риэлторской деятельности могут налагаться штрафы, ответственность их будет застрахована в пределах не менее 2 млн рублей, при этом риэлторы наделяются дополнительными правами по запросу и сбору документов из различных органов. 

Однако черт, как обычно, кроется в деталях. Во-первых, возникает вопрос, а кому может быть выгоден этот закон. Инициатором его, как не трудно догадаться, является Некоммерческое партнерство «Российская гильдия риэлторов». Согласно проекту закона функции Национального объединения СРО риэлторов на переходный период делегируются Некоммерческому партнерству «Российская гильдия риэлторов». Естественно, членство риэлторов с саморегулируемых организациях будет платным, также как и обучение и регулярные аттестации, придется раскошелиться риэлторам и на страховые полисы, которые смогут выдавать только аккредитованные страховые компании и на обязательный по закону офис. 

Несколько аморфным выглядит определение риэлторской деятельности, риэлторских услуг и их содержания. Согласно законопроекту под риэлторскую деятельность при определенной доли фантазии правоприменителя попадает и работа юристов по составлению и анализу документов и договоров, и работа нотариусов по заверению сделок, и деятельность различных посредников по сбору и регистрации документов, и деятельность оценщиков по оценке объектов недвижимости, деятельность различных информационных баз данных по предоставлению данных об объектах недвижимости, составление аналитических отчетов консультантами и даже сдача в аренду помещений управляющей компанией или ТСЖ. Например, к риэлторским услугам по статье 4 закона отнесены: «предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества», «оказание услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом».

Может быть и понятно, что имели ввиду авторы проекта, но закон будет применяться не так, как его понимают авторы, а так ,как захотят использовать правоприменители, и подобные неопределенности могут сослужить недобрую службу и стать причиной напряженных отношений с профессионалами и саморегулируемыми организациями из других отраслей. Ведь согласно проекту закона «Оказание услуг, указанных в статье 4 настоящего Федерального закона, иными лицами, не являющимися субъектами риэлторской деятельности, не допускается. Лицо, оказывающее риэлторские услуги в нарушение настоящего Федерального закона, несет предусмотренную законодательством ответственность». Так что юрист, которого попросили составить или проанализировать договор купли-продажи квартиры, неожиданно может оказаться лицом, оказывающим услуги в нарушение закона и подлежащим наказанию. 

С другой стороны, ответственность за оказание риэлторских услуг вне рамок закона никак не прописана – это может быть и штраф в 100 рублей, а может быть и год в неволе, что, как говорится, две большие разницы.

Одновременно, проект закона предъявляет серьезные требования к тем, кто хочет стать субъектом риэлторской деятельности в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя – необходимо быть членом СРО, выполнять требования стандартов и правил, иметь квалифицированный аттестованный персонал, иметь в пользовании или собственности помещение, в котором можно обслуживать потребителей согласно стандартам и правилам. Последнее требование выглядит достаточно жестким, учитывая, что риэлторская деятельность в основном связана с разъездной работой и многие риэлторы сейчас работают без офиса. Для хранения документов есть банковские ячейки и иные способы, так же как, обычно, используются банки для проведения расчетов, а отнюдь не офисы. Фактически, жесткие требования проекта закона приведут к удорожанию риэлторских услуг со стороны «официальных» риэлторов и возможности демпинга со стороны «неофициальных» риэлторов, которые будут избавлены от затрат на обучение, аттестации, членство в СРО, соответствие стандартам и правилам, аренду помещений, страхование. 

Проектом закона предполагается, что штраф, налагаемый на риэлтора – члена СРО за нарушения требований законов, стандартов и правил, будет определяться внутренними документами СРО. Как показывает практика работы СРО в области оценки, система штрафования является не эффективной, так как, во-первых, штрафы применяются крайне редко (обиженный участник СРО может уйти в конкурирующую СРО, а для СРО количество участников – критичный параметр), а во-вторых, их размер крайне не велик. Поэтому жалобы в дисциплинарные комитеты СРО вряд ли будут эффективным для потребителей способом разрешения разногласий. 

Более интересной является предлагаемая проектом закона возможность денежной компенсации потребителю в случае оказания некачественных услуг – но только в размере оплаты этих услуг. Согласно проекту закона: «Убытки или имущественный вред, причиненные потребителю, ……. подлежат возмещению в пределах размера полученного риэлтором вознаграждения, если иное не установлено договором или решением суда, за счет имущества риэлтора или риэлторов….»

Кроме того, потребитель имеет право на компенсацию убытков и за счет страхового полиса риэлтора – но только по решению суда (что непросто и долго) или при добровольном согласии страховой компании (что маловероятно). Однако лимит ответственности устанавливается проектом закона в размере 2 млн рублей, что крайне мало, например, для Москвы или Санкт-Петербурга, и вряд ли может компенсировать убытки клиента, если сделка купли-продажи, например, будет признана недействительной и будет установлен факт некачественного оказания риэлторских услуг.

И, наконец, проект закона обходит такой важный аспект риэлторской деятельности, как международные и межрегиональные сделки – какие стандарты, правила, требования будут применяться в этом случае, действует ли закон и как, если гражданин России нанимает российского риэлтора для покупки квартиры в Берлине? 

Но основная опасность для будущего закона в том, что нет уверенности в наличии силы и воли для его неукоснительного внедрения и дальнейшего контроля соблюдения. Например, образовательная деятельность в России уже многие годы является строго регулируемой, что не мешает тысячам компании проводить обучение под видом консультаций, групповых переговоров, массовых мероприятий. Понять, где кончается информирование и начинается обучение – трудно, так же как и определить, где кончаются посреднические, консультационные или юридические услуги и начинаются риэлторские.

статья здесь

http://www.gdeetotdom.ru/news/estate/1822248/